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內容來自sina新聞
潘石屹上海百億大撤退？
SOHO中國上海四大項目進入待售清單。
新浪樂居深度報道記者 謝敏敏/文
一個普通的寫字樓項目擺上貨架，卻足以引起對一傢明星地產公司商業策略的猜疑。樂居深度報道匯總》》
據新浪樂居多方查證，SOHO中國位於上海的辦公項目SOHO世紀廣場整售意向明顯，對外報價約在6萬元/平方米-7萬元/平方米。土融桃園中壢土融
與此同時，SOHO中國正在待售的其他三個項目分別是虹口SOHO、SOHO海倫廣場和SOHO靜安廣場，均在施工當中。三大項目買入成本合計約56億元。
世紀廣場與這三個項目有明顯的不同。世紀廣場是SOHO中國宣佈轉型後在上海的第一個全部自持項目，堪稱轉型效果的"試金石"。據SOHO中國2013年中期業績報告，該項目辦公面積已實現100%出租。在數月之前，這個項目的高出租率被潘石屹與張欣二人作為公司成功轉型的階段性標識之一。如今，它進入出售清單，令人無解。
三大上海項目出售，已經令潘石屹面對"轉型遇阻"、"上海戰略失誤"的質疑，第四個上海項目的待售勢必將這場出售迷局更加迷離。SOHO中國品牌部未對新浪樂居的相關咨詢做出回應。
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世紀廣場出售的消息，最早來源於上海某新創建的全媒體平臺的記者的一篇文章，文章的主題是潘石屹聊新媒體，但是提到SOHO中國近年在上海的發展時，該記者透露SOHO中國在上海賣的項目除瞭曝光的三個，最貴的是浦東世紀大道的項目，報價6萬/平方米。潘石屹隨後還在微博上轉發瞭有關這篇文章的預告文字。
新浪樂居記者隨後以投資人身份聯系瞭世紀廣場租賃部門的一位負責人，他明確表示如果是整棟收購的話可以幫記者去跟公司溝通，"整層不能賣，整棟可以銷售。我可以去跟公司溝通，之前就有人來跟我們談過，後來沒談攏"。當被問到為何可以出售時，他稱："這是公司之前制訂的策略，具體我也不清楚。"
在某網站，有中介掛出項目整售的消息：SOHO世紀廣場整棟出售，年收租金1.5億元，可與潘團隊直接洽談。不過，這條消息近期已被刪除，網站顯示"房源過期"。
中原地產工商鋪部營業董事吳人先證實瞭整售消息："確實是可以整售的。其實一開始SOHO是打算散售這個項目的，後來說轉型，就沒有散售。整售是一個計劃，投資者願意出合適的價格，就能找他們談。"
SOHO中國2013年中期業績報告顯示，世紀廣場位於上海浦東陸傢嘴世紀大道，約一半的辦公面積出租給瞭上海期貨交易所，餘下面積租戶主要是金融機構和公司。項目的可租 總建築面積約為42,954平米，包括42522平米的辦公面積和約432平米的商鋪面積。
前述租賃部負責人透露，目前世紀廣場隻剩一間295平米的房子可對外出租，日每平方米租金為7.1元，"整棟樓的租金平均為8元"。
德融地產總經理惠凱認為，世紀廣場的租金水平在其所在區域屬於高水平："目前每日每平方米租金約為7-9塊錢，在竹園商貿區屬於高端，這個區域差點的租金有4、5塊錢的，檔次高點的約為7、8塊錢。不過在甲級寫字樓裡面價格偏低。"
信號模糊不定
SOHO中國去年8月宣佈由散售轉為自持戰略。在"包租公"潘石屹的構想裡，3年後，SOHO中國的盈利將主要來源於租金收入；5年後，150萬平方米物業的租金年收入將超過40億元。
今年8月份，發佈瞭中期業績的SOHO中國迫不及待宣佈轉型成功，令外界愕然。隨後，上海三個在建項目被爆出售，質疑聲四起。新浪樂居記者拿到的一份內部材料顯示，這三個項目於今年9月4日在上海召開瞭項目介紹會，除瞭靜安廣場的交易是打算雙方協商外，其餘兩個都是采取境內或者境外100%股權轉讓的交易方式。SOHO中國方面還表示，如有需要可代為完成項目的設計、建設、精裝、物業管理、招租等全部工作，並收取相關費用。
11月11號，輿情猜忌之下，潘石屹給出個人解釋："我們在上海投資近500億，占SOHO總量75%。我們同時看好北京上海未來的市場。正在優化投資、增大北京，達到兩地平衡。 SOHO是北京上海最大寫字樓開發商，擁有200萬平米在建和建成物業。開門做生意，買進賣出很正常，大傢千萬別過度解讀。"
但抱懷疑態度的大有人在。花旗銀行11月26日的研究報告認為，SOHO中國的執行能力存不確定性，考慮出售3個在建中的上海物業，與其以往長期持有物業投資的策略相違。
"集團的資產負債比率由去年的2%，升至上半年的14%。由於上半年銷情放慢，現金水平跌至152億人民幣。資產負債表存有壓力，故認為財務需要可能是放售上海物業的原因之一，而不單是資產配置優化。"
一位要求匿名的代理行高管猜測稱，計劃整售世紀廣場應該也是出於公司資金的考慮："各公司都有自己的財務困難，何況SOHO在上海有這麼多項目同時在建。像這種穩定的資產能獲得巨大的價值。或者是為瞭在物業價值最高的時候賣出去。"
在轉型之路上，要想降低風險，上海多個項目同時開展的SOHO中國必須保持充足的資金流動性，出售項目確實能迅速為SOHO中國帶來豐厚的回報。
據評估，三個在售項目能回籠120億元的現金。此外， SOHO中國2011年收購世紀廣場時耗費18.9億元。以8元租金計算，世紀廣場的年租金收入為1.2億元，忽略之後的管理成本，純粹出租以收回投資回報需要16年；如若整售，以6萬元-7萬元/平方米的售價計算，世紀廣場總售價約為25.77億-30億元，SOHO中國一年時間輕松賺到差價10億元。
前述代理行高管不認為這和自持戰略相悖。"整售出於一種戰略性需求，對租戶不會產生影響。散賣過程會很久，而且大傢會對物業品質產生懷疑，容易對開發商產生不好的印象。"他說。
盛世太平投資管理有限公司董事總經理陳立民亦表示，出售世紀廣場是資產配置行為："所謂自持，就是不散賣，整體出售、整體再賣出去很正常。租金已經到頂瞭，再上去的空間很有限，持有上升空間不大。"陳立民說。
外部的評論估測最終隻能是一傢之言，SOHO中國易手上海四大項目的真實內情掌握於潘張二人，這關乎轉型大計，亦關乎投資者的信心。
樂居深度報道匯總》》
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新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-12-31/12012560451.shtml
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