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穩樓市謀大棋局 國傢住房銀行呼之欲出

??雖然設立國傢住房銀行並非一朝一夕的事,但如果將它與之前“9·30”政策中提出的MBS、REITs以及本屆政府多次提出的“研究建立住宅政策性金融機構”放在一起,就能更清楚地看到中央穩定樓市的思路。

??由於住房行業具有一定的社會效應,尤其是中低檔商品房和廉租房,住房融資可視為商業性與政策性的混合。發達國傢普遍的做法是,針對住房市場的商品屬性和公共屬性,分別確立與之相適應的住房融資模式。為瞭保障中低收入傢庭的住房需求,策略上除瞭強制的住房儲蓄制度(住房公積金制度)以外,還逐步建立瞭以政府扶持獎勵,鼓勵個人自願儲蓄的非強制性政策性融資制度,而政府的作用也從單一的強制儲蓄逐漸向多元化的公共支撐制度過渡,政策性融資渠道的輔助性特征更為突出。

??張其光在文章中建議,加快改革住房公積金制度,將各地住房公積金管理中心整合為國傢住房銀行,向繳存住房公積金職工提供低息住房貸款,增加中低收入傢庭住房消費需求。

??一則住建部官員論述“設立國傢住房銀行條件已成熟”的文章,透露瞭政府主管部門對樓市調控頂層土地2胎設定利率多少免費諮詢試算設計的構想,引發熱議。

??胡剛認為,國傢住房銀行的業務范圍不僅限於住房公積金,凡是國傢政策所鼓勵,與住房相關的業務,都在其業務范圍之內,比如棚戶區改造貸款、住房維修基金等等。

??在此背景下,商業銀行在以信貸產品為主的業務結構、以貸款利息為主的收益結構的驅動下,將大部分住房資金需求“義無反顧”地背在瞭自己肩上。商業銀行發放商業信貸無可厚非,但所謂個人住房貸款利率打折的做法,說明銀行也承擔瞭一部分社會職能,本身就是悖論。而住房市場受到銀行信貸杠桿的左右,也易現大起大落。而從商業銀行自身來看,住房信貸主要依賴於居民儲蓄存款,形成商業銀行住房長期信貸與短期負債的扭曲對應。

??“在住建部官員的分析中,穩定房地產市場、增加住房消費需求是設立住房銀行的重要條件,這與當前樓市調控最主要的市場目標相統一,更容易獲得認可。”國務院發展研究中心金融研究所一位負責人告訴記者。

??《華夏時報》

??按照張其光的設想,這一以公積金制度為基礎的國傢住房銀行,將整合各地住房公積金管理中心為其“網點”,向繳存住房公積金職工提供低息住房貸款,增加中低收入傢庭住房消費需求。同時,公積金在國傢住房銀行匯總,將可以實現地區之間的調配與流動,解決地區之間的公積金使用矛盾。

??暨南大學教授胡剛認為,國傢住房銀行作為政策性銀行,應該是微利的。該機構起到的最大作用,即是改善民生,解決中低收入傢庭的住房消費需求。

??“從技術層面來講,設立國傢住房銀行的這一做法可操作性較強。如果各地住房公積金管理中心可以直接整合,那麼住房銀行的資本金、組織架構及人員配備就已基本齊全。”中國銀行金融研究部研究員張偉指出。



??3月以來,房地產新政接連釋放重大利好,市場回暖明顯。但長期而言,“新常態”之下未來住房市場發展趨勢仍待求解。此時提出“國傢住房銀行”的設想無疑有特殊的現實意義。

??中國住房金融體系還很不完備,存在許多不規范之處,可以說並沒有真正形成一個完整的住房金融組織系統。政策性融資主要是公積金貸款,但其與商業性住房融資有較強的同質性。住房儲蓄銀行隻有兩傢,即煙臺和蚌埠住房儲蓄銀行。雖然成立較早(1987年),但業務發展也受到瞭極大限制,談不上在全國范圍內發揮作用。2004年初開業的中德住房儲蓄銀行,尚處於在天津試點階段,向全國推廣還有待時日。

??《信息時報》

??因此,無論是將公積金系統轉換為國傢住房銀行,還是國開行住房金融部向個人領域拓展,抑或整合現有地方住房銀行,應是未來住房金融的核心。

??胡剛表示,針對住房設立專門的金融機構,國傢早已明確瞭方向。2013年召開的十八屆三中全會明確提出:“研究建立城市基礎設施、住宅政策性金融機構。”而在之後的多次會議上,政府都曾提及“研究建立住宅政策性金融機構”。

??更加關註民生改善

??張其光認為,通過國傢住房銀行提供低息貸款,可以解決“貸款難”和“貸款貴”的問題,有效提高傢庭購房能力,增加住房消費需求。設立國傢住房銀行,可以有效解決商業銀行“順周期”操作問題,避免房地產市場大起大落,拓展貨幣政策操作空間,為利率市場化改革創造條件。 《第一財經日報》

??日前,住建部住房公積金監督司司長張其光等人撰文提出“設立國傢住房銀行條件已成熟”。

??按照上述撰文,國傢住房銀行指的是,以住房公積金制度為基礎,設立政策性住宅金融機構。文中還提到瞭具體的操作方法:可利用現有全國342個公積金管理中心機構、網點和人員,組建國傢住房銀行分行和支行,在中央設立總行,實行垂直管理,全國住房公積金貸款風險準備金中500多億元的超額撥備,可轉化為住房銀行資本金。這樣一來,就能解決目前公積金提取難、審核周期長、各地標準不統一等等問題,可以大大提高效率。

??合富輝煌首席分析師黎文江說,現在全國各地住房公積金的提取標準、額度都不一樣,國傢住房銀行可以將全國的公積金管理中心全部統籌起來,設立統一的標準。

??種種跡象表明,為穩定樓市,決策層在下一盤很大的棋。

??住建部公積金監管司司長張其光近日撰文稱,我國設立國傢住房銀行條件已基本成熟,改革依據充分,資金規模巨大。張其光稱,目前房地產業仍是我國經濟增長的主要動力,經濟“房地產化”短期內難以扭轉。設立政策性住宅金融機構(或可定名為國傢住房銀行),是增加住房消費需求的有效措施之一。

??業內分析人士陳劍波告訴記者,作為一個專業的政策性住房金融機構,國傢住房銀行初期隻需實行標準的金融機構運作準則,形成全國集中決策、分散管理、資金統一調撥的特殊住房金融系統,納入國傢統一的金融監管體系。

??長期以來,一邊是銀行房貸利率高、放款難,一邊卻有數萬億公積金沉淀資金“沉睡”,這樣的矛盾現狀早已被各方所詬病。張其光文章中引用的數據顯示,截至2014年年底,全國住房公積金3.7萬億元,住房維修資金約5000億元。

??“住房銀行”是住房金融的核心

??分析人士認為,房地產市場房子2胎貸怎麼貸款比較會過件關系到多個行業,例如化解過剩產能和影子銀行風險,而這需要轉變住房政策取向,從調控供給轉為培育需求。

??謀劃穩樓市“大棋局”

??“目前,各地分開管理的事業化住房公積金管理體制,對公積金這一大筆資金沒有進行投資和金融風險管理的能力。住房公積金資金的閑置不僅與居民購房貸款難形成矛盾,也與保障性住房投資需求不匹配,但在分割體制下,各地資金很難調用流通。”一直關註公積金體制改革的上海社科院研究員張泓銘指出。

??興業證券研究認為,中國通過“按揭-MBS-國傢住房銀行”來階段性穩定房地產市場的政策組合已經開始浮出水面。由於中國存量房持有結構不均衡、此前對居民按揭貸款支持力度不大,因此未來幾年內通過上述模式穩定房地產市場、階段性降低“硬著陸”風險的概率還是很大的。

??住房金融機構的合理設置和不斷完善,是穩定住房市場的前提條件。政策性金融和商業性金融機構是住房金融組織體系中相互統一的兩個主體內容,彼此之間既相互獨立,又相互依賴與融合。

??近期,國傢加強瞭政策性住房金融體系的重構。2014年設立瞭國傢開發銀行住房金融部作為政策性住房金融機構的最初嘗試,主要解決棚改和保障性住房的建設資金需求。與之相適應,面對中低收入者的住房需求,也需要建立政策性機構以補足另一條腿。

??恒業基金投資總監柳宇星告訴記者:“成立國傢住房銀行,以國傢住房銀行為載體,加之銀行、保險、債券投資基金等作為重要投資及持有機構的‘按揭-MBS-兩房’的穩定房價並加快存量住宅周轉的方式,將越發成為一種可行方式。在短期及中期內通過向中低收入階層提供低息的住房按揭貸款支持,以提高存量住宅的去化與周轉,在當前房地產市場非理性收縮過快的大環境下,以穩定房價與房地產市場正常的發展水平。”


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內容來自sina新聞

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-22/17105996570635630067976.shtml
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