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內容來自sina新聞

  早有退地之念

  4.84億付諸東流

雅戈爾透申花退地隱情早前意圖退地遭政府阻攔

  6月20日晚,雅戈爾發佈公告稱,經"友好協商"後,其全資子公司城北置業已與杭州市國土資源局簽署協議,解除瞭杭政儲出[2010]53號、56號地塊(即"申花地塊")的使用權出讓合同。當事另一方,杭州市國土資源局也幾乎同時透露稱,雙方解約,主要是因為雅戈爾未按土地出讓合同約定履行,並且已報杭州市政府同意。

  2010年11月,雅戈爾通過公開競拍,以24.21億元的總價拿下申花地塊,樓面地價為1.8萬元/平方米。事後來看,公司此舉絕對是"高位買套"。土地市場詭譎多變,2012年8月另一傢地產公司天陽置業拿下瞭申花13號地塊,樓面地價為1.2萬元/平方米。

  在現場,公司高管透露,今年上半年房地產全行業銷售情況都入佳境,"可以說是最近四五年最好的時期"。由於公司上半年房地產項目結算比較集中,截至6月23日,雅戈爾上半年累計預售金額80.17億,同比增長接近100%。

  更讓投資者擔憂的是,公告顯示:若申花地塊重新出讓後的成交總價低於原土地總價款的80%,公司將按協議補足地塊成交總價款與該金額之間的差額;該承諾構成公司或有負債。也就是說,如果這塊土地再次拍賣,拍出的價格不到雅戈爾當初拿地價的房屋二胎利率多少缺錢急用哪裡借錢80%,雅戈爾就必須要補足差價。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-16/10122299003.shtml

  《金證券》獲悉,在這次機構交流會上,雅戈爾高管講述內情,"公司拿地不久就遭遇宏觀調控,市場受到影響,公司在2011年就曾考慮退地,但當時政府不希望公司退地。後來政府層面有一些變化,希望再交滯納金,加上滯納金樓面價達2.1萬/平方米-2.2萬/平方米。"

  至於外界擔心的退地補償,公司方面倒是給機構投資者吃瞭"安心丸","八折樓面價即1.4萬/平方米-1.5萬/平方米,現在看起來低於八折的可能性很小,周邊房價相對有支撐的。"

  競爭優勢蕩然無存,雅戈爾"壯士斷腕"也在情理之中。但讓外界疑惑的是,按照杭州市規定,土地出讓一年之內開發商須繳納全部土地出讓金。雅戈爾拿地時間是2010年11月,如今早已超過瞭一年時限。這中間發生瞭什麼?

  反觀申花地塊周圍的房價,最高不超過2.5萬元/平方米。這也意味,如果公司繼續開發,近幾年內幾無盈利可能。

  業務全線告負

  沸沸揚揚的"退地"風波,加上上半年A股持續不振、服裝行業不景氣,雅戈爾業務上的"三駕馬車"均有跛腳之勢。《金證券》記者瞭解到,日前公司高管在參加一次機構交流會上,首度道出杭州申花地塊退地隱情,並逐一剖析三大業務板塊。

  不過,考慮房地產下半年結算不會有上半年這麼多,加上申花地塊解除合同帶來的4.84億營業外支出,公司判斷全年凈利潤降幅不超過兩位數。

  在投資板塊,雅戈爾則是且戰且退。公司高管再度向機構投資者明確,"未來控制金融投資規模,逐步向產業投資轉移,但產業投資至少到2015年才能貢獻利潤。"就2013年而言,公司金融投資出手的並不多,僅有一些分紅,上半年虧損額度較1季度會減少。

  至於傳統的服裝板塊,2012年上半年公司錄得5.3億凈利潤,下半年為2.9億凈利潤。高管估計,"去年上半年基數較高,今年上半年凈利潤雖然比去年下半年多一些,但同比降幅在20%以上。因為去年下半年基數比較低,2013年凈利潤降幅會有收窄。"

  "三大板塊全線碰壁,步入A股市場15年,雅戈爾正面臨前所未有的考驗。"一位當日參加交流的機構人士對《金證券》感慨道。

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  此次雅戈爾退地的代價是,用作履約定金的4.84億元,將被杭州市國土資源局扣除而不返還,4.84億元相當於土地總價款的20%。
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