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  ■王則楚

  按照《物權法》,共有物業的處分、使用、維護,都是全體業主的權利,由業主大會作出決定,由選舉產生的業主委員會執行。但是,我們有多少樓盤成立瞭業主大會,有多少樓盤選舉產生瞭業主委員會?不到20%!這怎麼能有效使用物業維修基金?

  事實上,物業維修基金的用途隻能用於維修共有物業,但小區的共有物業並沒有登記確權。例如,屋頂是覆蓋下全體業主的共有物業,但往往許多業主認為隻是頂層業主的事,不同意使用維修基金。又如,外墻是屬於共有物業,不能亂加建任何涼棚,所貼瓷片剝落,應該由物業維修基金支付。但往往得不到認同。最關鍵的是共有物業應該如何登記確權,而維修基金應該依登記而確認。

  全國5000億的住房維修基金難以使用,基金積壓而不能增值,業主感到十分不解。這揭示出,我們許多基金的采集和使用的主體混亂,基金所有人的權利缺位。而住房維修基金是最為明確而最為難以讓群眾接受的。

  報載,據中國物業管理協會物業維修資金研究專業委員會的不完全統計,自1998年實行住宅專項維修資金管理辦法至今,我國收繳的維修資金在5000億元左右。因申請手續繁瑣、過程艱難,這筆資金被稱為"沉睡"的資金。不過記者近期追蹤這筆錢的流向發現,實際上這筆巨款並沒有真正"沉睡",它們不僅通過"錢生錢"悄然增加,部分還淪為某些利益部門的"生財工具"。



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-09-03/09044423711.shtml

物業維修基金如何使用應由業主說瞭算

內容來自sina新聞楊梅土地貸款台中土地貸款房貸

  我們的物業登記確權,隻有在售樓之前的開發商的大確權,售樓時隻給購房者專有物業的小確權,餘下的物業並沒有分別確定共有物業和開發商的專有物業。一方面讓開發商免去其專有物業也應該分攤的物業管理費,另一方面讓開發商挪用物業維修基金去維修他自己的專有物業。這極大地侵犯瞭業主的私有利益。至今,在不動產登記裡,依然不對共有物業進行不動產登記,怎麼能維護業主私有物業維修基金的利益?

  物業維修基金是業主自己私有的錢!但隻能用於共有物業的維修。你把它分到每個業主的賬戶,而共有物業的維修所需費用,是由業主大會來確定的,由業主委員會執行的。費用不由業主委員會立賬,而每傢每戶立賬,怎麼能夠執行業主大會23多數的決定?

  淪為"沉睡"的資金,自然就會被管理部門用於謀利。但應該明確,其增值應該歸業主所有,而不是歸維修基金管理部門所有。其增收應該在審計之後,分配到每個物業維修基金上。

  總之,物業維修基金是老百姓私人的錢!管理部門沒有權力以管理者自居來隨意使用。為瞭用好物業維修基金,必須對共有物業登記確權,必須召開業主大會,必須將物業維修基金帳戶建立在業主委員會名下。沒有這些具體的落實,《物權法》以及隨後的各種《物業管理條例》都隻能是一種空想,這就是物業維修基金難以使用的根本所在。

  (作者系省政府參事)

  住房維修基金說到底,是業主交納的錢,是屬於業主自己私人的錢,不是什麼公款。住房維修基金隻能用於公有物業的維修,而不能用於私有專有物業的維修。以往由開發商收取的住房維修基金,轉給前期物業管理服務企業之後,往往被挪用一空。後來,每個購房者單個建立維修基金賬戶,公有物業維修基金分散到每個業主手裡,極其難於大傢同意維修共有物業,這就是難以使用的根本原因。

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