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  放行還體現在銀行對地產商的貸款態度,按照交通銀行近期測算,多增貸款規模中投向房地產的比例達到七成,絕對規模達到1.3萬億。

  新"國五條"限制交易量的同時,顯然對抑制價格並沒有太多實質的作用。一些中小房企面對高企的地價開始猶豫,"不拿地,後續生產跟不上;現在拿,一旦政策猛然收緊,自己就站在山頂上瞭。"

  7月26日下午3點,備受關註的"前海第一拍"在深圳土地交易中心舉行,本土開發商卓越豪擲123.6億,拿下首批兩幅土地。

  大量超級地塊在京滬湧現,並有標桿型開發商蜂擁而至,這在過去三年的調控中絕無僅有。地方政府推地時,對輿論的忌憚也似乎不再。

  記者采訪發現,地方政府推出這些天價地塊的同時,往往會對地塊的用途做出限定,大多指向城鎮化建設和產業結構調整。同時,賣地收入會傾向於投向棚戶區改造、農村宅基地置換等薄弱環節。

  萬科宣佈要用5至10年,將上海萬科從一個傳統的住宅開發商,打造成全區域、全品類、綜合性的城市主流開發商。涉及住宅、商業及服務業三領域。

  一幅是上海靜安"東八塊",起始價34億元,樓面底價超過2.5萬元/平方米。一幅是在市場上沉浮18年的徐傢匯中心,起始總價175億元。據信,已有多個國內外大財閥對其虎視眈眈。

  對此,一位上海國土部門官員說:"這是與上海繼續加大服務業轉型的戰略緊密貼合的,近期在浦東陸傢嘴和張江等地的土地出讓中,也對招商對象有要求,要麼是具有金融、貿易整合資源,要麼是對城市結構調整有顯著的價值貢獻。"

  以上種種,看起來正在讓房地產業重新躁動起來。

  地方政府也各有訴求。在江蘇鹽城,自2010年初始執行瞭3年之久的房價備案制度,悄然松綁,直到7月下旬,才為當地人所知。鹽城經濟開發區一位官員說,這兩年當地大興開發,城建較多,政府資金緊張。

  素來堅稱與地王絕緣的地產一哥,近期中山區二胎奪地舉動忽然變得兇猛,令業內震驚。任志強(微博)亦公開戲謔,"誰說萬科不地王?"

  錢從哪裡來?北京市副市長陳剛說,需要加大資金投入,落實好中央稅費減免和貸款貼息優惠政策,土地通過協議方式出讓。另要充分利用銀行的棚戶區貸款、城鎮化貸款等,繼續發行保障房私募債,積極推動保險資金、證券市場發債資金投入。

  表面的平靜之下暗流洶湧。"今年上半年平均房價漲幅達11.2%,歷史上僅次於2009年達到的21.2%。"全國工商聯房地產商會名譽會長聶梅生說。

  就在萬科拿下上海地王後兩周,萬科召開品牌發佈會,宣佈重新定位上海戰略。董事長王石也通過視頻為之"站臺"。

  土地市場火爆的背後,是GDP增速連續兩個季度下滑。"政策對房地產管控不會過於嚴厲,總體走向會是放松的狀態。"北京虎傑投資顧問公司首席分析師張寅認為,對中央政府而言,地產還是"保增長"最重要的產業之一。

  據上海市財政局人士介紹,從去年起,該市世博園區、虹橋商務區主功能區、國際旅遊度假區等特定區域土地出讓收入的繳庫級次發生變化,從原來的繳入市區兩級國庫調整為全部繳入市級國庫,優先用於平衡上述區域前期開發和建設支出。

  兩個高端項目拿到入場券,在京城房地產圈中引來一片歡呼。其獲批價格,為後來的拿地者提供瞭參考。而更多還沒有拿到預售許可證的項目,也開始憧憬。

  6、7月間,保利置業拿下的上海泗涇地塊,創下上海年內最高溢價率132%,中海地產在上海閔行拿地溢價率亦高達115%。眼下,上海又有兩幅準地王呼之欲出。

  新城控股高級副總裁歐陽捷說:"為什麼敢拿地王?顯然是有通天的本事,沒有通天的渠道信息,怎有通天的看漲信心!"

  前述天津市國有開發商的高管說,"地方政府已開始為下一步城鎮化和經濟結構調整做準備。"而手裡的地塊,除瞭貢獻土地出讓金,還承載瞭更多的含義。

  "下半年調控應不會大幅加碼",長期關註市場政策的易居執行總裁丁祖昱樂觀預計,"開發商們可以過一個太平年瞭。"

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-07-28/08442312356.shtml

  眼下,滬深多幅超級地塊,已在政府的土儲名單中呼之欲出。

  一位資深地產界人士認為,到目前為止,新一屆政府對地產調控的表態隻有寥寥數語,大多集中於棚戶區改造、保障房和城鎮化建設。

  官方報道中,國務院總理李克強今年3月履新以來,很少提及房地產市場調控的具體措施。即便有所提及,大多也是隻言片語帶過。

  經濟觀察報獲得的即將掛牌出讓的徐傢匯中心土地出讓文本中,明確規定,"地塊開發建設須符合現代服務業集聚功能定位。希望具有建設與運營大型商業商務樓宇及高星級酒店經驗、以持有物業為主要運作模式、具有國際影響力的優質開發企業參與本次預申請活動。"

 "手"去哪兒瞭

  搶食地王者,萬科並非孤例。7月23日,中糧地產競得孫河鄉地塊,總價23.6億元,除去公租房、醫院和學校,樓面地價超過5萬元/平方米。

  6月,綠地集團內部進行瞭關於下一步戰略的頭腦風暴。綠地董事長張玉良說:"智慧城市戰略與過去不同階段公司明確的新城戰略、超高層戰略到產城一體化戰略,處在同一個高度,也是針對新一輪城鎮化的方向。"

  以近日上海推出的徐涇會展中心3號地塊為例,去年推出時,初始總價僅為13.68億元,後未經拍出即被政府收回重改規劃,二度面向市場,底價已經升至44.23億元,樓面地價亦高出原來兩倍以上。

  但進入6月份,人們驚訝地發現,調控不僅沒有加碼,除瞭迅速湧現的地王,另外一些領域也開始出現一些頗耐人尋味的跡象。

  6月,龍湖地產位於朝陽區孫河鄉的高端項目雙瓏原著獲得預售許可證,其中3套樓王的單價超過10萬元。7月,鴻坤地產的高端別墅鴻坤林語墅被放行,預售價格為5萬~6萬元/平方米。

  7月3日下午,萬科在上海以48.70億元購地,樓板價21415元/平米,溢價率為88.6% ,一舉刷新上海年內總價地王紀錄。此前幾天,萬科分別在重慶和廣州都奪下地王。

  滬深等一線城市土地市場火爆的原因,在綠城集團執行總經理王虹斌看來,"一是上半年銷售比較好,開發商要保證生產規模。二是大型開發商明確集中資源,深耕一線城市。第三,京滬市區可供應的預期較好的地塊偏少,隻要出稍微好點的土地,就是地王。"

  解題保與壓

  高端地產項目收入補貼民生項目,同時推動經濟結構調整的思路,隱現其中。"上層現在允許放出土地,但前提是要調結構、促民生。"一位天津市國有開發商的高管說。

  與刷新同樣鼓舞人心的詞是放行。調控最嚴的北京市,近日開始對一些高端樓盤預售價格放行。而在江蘇鹽城,已經持續瞭三年之久的房價管控政策,幹脆被取消。

  該官員的邏輯是,"老百姓買漲不買跌,取消房價備案後,鹽城的商品房成交量將會大幅提升,政府的土地會很快出手,一些房地產大鱷也會到鹽城拿地,鹽城的舊城改造項目就可以得以實施,同時會解決就業等一系列問題"。

  推出土地吸引開發商購買,以增加財政厚度的訴求,在一線城市同樣存在。北京市今年大力推進棚戶區改造,據統計五年內投入將達到5000多億元。

  地王季再現

  而上述區域,正是上海實現經濟轉型和調整經濟結構的重要載體區域,恰好也是近期地王頻出的板塊。

  商業銀行也再次把目光聚焦地產。按照交通銀行近期測算,多增規模中投向房地產的比例達到七成,絕對規模達到1.3萬億。

  金地集團財務總監韋傳軍在近日一次小型閉門會議上說,從今年2月開始到6月中旬,資金面超出預期地寬松,各類開發商融資成本均出現不同程度的下降。

  據其稱,金地集團目前可以拿到基準利率的銀行貸款。在過去,這對於民企房產公司而言難以想象。

  調控新意思

  就在幾天前,上海市向市場推出一幅底價超過175億元的地塊,意欲打造城市副中心的全新地標,這一當地史上總價最高的賣地計劃,激起無數業內人驚呼。

  "地王不是一個偶然的現象。但一方面你可以去賣地王,同時也要認真調結構。企業拿到地後的用途要符合經濟轉型,帶動就業。把資源配置好,我就給你放開。"

  據悉,天津市時隔多年後,近期在和平區、河東區、河西區等中心城區,大量推出土地。

  天津某區區委書記,過去年年會向市裡遞交區內企業調研報告,"每年的版本相差無幾,今年不一樣瞭。"這位書記說。上級給出的命題,是新城鎮規劃與發展,書記主動向業內專傢請教。

  一位觀察人士稱,以往一項重要政策的推行,會先行在地方一線幹部中統一認識,結合天津新批開發區及棚戶區騰地、挪出空間,這都是新城鎮風雨欲來的前兆。

  據本報不完全統計,過去十年,中央對房地產的調控總數達到43次,即平均2~3個月就二順位債權利率多少免費諮詢試算會出臺一次政策。但自今年2月份新國五條出臺以來,曾始終按捺不住的調控之手,忽然不知去向。

  這些還不是近期土地市場的"精彩"全部。7月初,從來諱言"地王"的房企龍頭萬科,成為上海浦東的新總價地王。中旬,中糧地產以遠高過"面包"的價格買下"面粉",成功刷新北京土地單價紀錄。

  一些"通天"的房地產企業似乎已經嗅到瞭這種新的政策變化。

  紀錄被不斷刷新的,不隻是溫度。

地產調控隱現政府"轉結構"之意 房企醞釀轉型

  這與公司老總鬱亮在西安首提"萬科未來將成為城市綜合配套商"的表態,同出一轍。

  無獨有偶。千億級房地產企業綠地也在幾乎同一時間明確瞭新的生意模式--智慧城市產業鏈整合者。

內容來自sina新聞

  一個完全不同於過往的地產業發展模式,似乎在新一屆政府中醞釀中:地產業要承擔起中國經濟調結構的推動者和操盤手的角色。未來,房地產將分為高價商業房和低端保障性住房兩部分,並由前者對後者進行補貼,也是題中應有之義。隻是這一切,尚有太多未知。

  北京師范大學金融研究中心主任鐘偉則介紹說:"今年上半年現金流改善,房地產拿到瞭5萬多億元,投出瞭3萬億元,出現瞭2萬億元的現金存量。"
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