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大悅城地產凈利潤下滑接近五成 主營業務競爭加劇
??3月30日，由中糧置地更名為大悅城地產的中糧旗下房地產上市平臺披露年報數據。報告顯示，截至2014年底止全年，集團的營業收入為人民幣57.13億元，同比下降16.1%，收入下降主要是因為物業銷售項目交付面積減少。年度溢利為19.47億元，同比下降45.0%。公司所有者應占溢利即凈利潤為16.73億元，同比下降46.3%。每股基本盈利為人民幣0.168元。
??凈利潤下滑接近50%的數據被公司首席財務官許漢平解讀為：“去年公司溢利下降的原因是公允價值變動的影響，和可出售物業的減少。”許漢平在香港業績發佈會上公開評論說，未來3至5年，公司會逐步調整業務和收入結構，希望能夠維持一個相對平衡的比例，“其中持有型物業的收入占比希望是30%到40%，銷售型收入占60%到70%。”就公司利潤下滑等問題，《中國經營報》記者多次聯系大悅城地產相關部門負責人，截至發稿，未獲回復。
??凈利潤下滑近半
??早在今年年初，大悅城地產就發佈業績預警說受到投資物業公平值預期下降和新開項目的影響，大悅城地產2014年度綜合溢利將較2013年度下跌約45%至50%。大悅城地產解釋說，作為主要原因，約90%的預期溢利跌幅乃歸因於本集團投資物業公平值預期增幅的下降。
??預警說，截至2014年6月30日止6個月,大悅城地產的投資物業公平值增幅下降已導致相關期間的溢利大幅下跌。而利潤下跌的次要原因在於2014年公司新項目W酒店、WA酒店及煙臺大悅城開業，開辦費計入當年費用，在一定程度上影響盈利。
??來自其2014年報的數據顯示，大悅城地產的物業銷售收入占收入總額35.4%，較2013年同期降低44.6%。公司解釋說，銷售收入減少主要因為海景壹號、天津大悅城項目進入尾盤銷售階段，可售面積較2013年同期減少所致。
??根據其報告測算，2014年大悅城地產的總負債為380億元，負債率是54.7%。其中，2014年公司境內債務為109億元，占總負債的74%，境外債務則占比36%。
??此外，集團總收益由2013年68.09億元下降至2014年57.12億元。毛利潤由2013年36.7億元下降至2014年33.9億元，下滑8%。銷售收益未能實現上揚，但銷售成本卻出現瞭低幅增長。
??數據顯示大悅城地產的分銷及銷售成本由期初4.8億元上漲到接近4.9億元。行政開支亦上漲5000萬元左右。同時在建待售物業貨值則增加瞭32%。其現金以及銀行結存比去年減少瞭26億元，為63.68億元。
??一位在聯交所上市的內房負責人對本報記者評論說：“大悅城地產的財務數據相對較為穩定。但由於2014年經濟疲軟導致房地產市場也隨之進入新常態，購物中心又收到電商沖擊，所以營業收入等指標下滑也算情理之中。”
??大悅城地產首席財務官許漢平在香港業績發佈會上說，未來3至5年，公司會逐步調整業務和收入結構，希望能夠維持一個相對平衡的比例。其中持有型物業的收入占比希望是30%到40%，銷售型收入占60%到70%。
??同時，他預計2015年的銷售目標大約為30億到40億元。他表示，如果今年形勢好，有可能超過既定的銷售目標。
??他告訴媒體，大悅城地產還將進一步進行資產調整，出售不重要的寫字樓、酒店等資產。這樣既有利於突出主業，也會利於現金回流。
??“考慮到利率的問題，公司會調整債務比例，降低公司的融資成本。”許漢平進一步指出，2015年主要工作是降低融資成本，向華潤置地這類企業靠近，減輕公司的財務壓力。
??同樣出於控制財務成本方面，未來大悅城地產將主要是合作開發項目。許漢平表示，采取共同開發，更好控制負債比例，保證發展。
??主業競爭加劇
??在發佈全年報告的第二天，大悅城地產又公告稱其間接全資附屬公司雙達，在上海聯合產權交易所以總代價12.08億元，成功競標上海林耀投資有限公司50%股權。
??公告說本輪收購上海林耀的主要資產是位於上海市浦東新區三林鎮（地塊編號06-01）的土地。目前該標的物業已取得《上海市房地產權證》，但至今尚未動工建設、亦未取得建設規劃許可。該標的項目的土地權屬性質為國有建設用地使用權，規劃用地性質為商務辦公和住宅，使用權面積為2.46萬平方米，總建築面積為8.36萬平方米。在整個地塊的規劃中，產權50年的商務辦公部分以及住宅部分占比大約各為50%。
??大悅城地產在解釋本次收購行為時說，根據本集團的業務戰略,本集團將積極尋求在中國一線城市的黃金地段獲取適於開發的地塊,以擴充土地儲備。董事會認為收購事項與本集團的 業務戰略相符,並將進一步擴充本集團的土地儲備。
??據公開資料顯示，上海林耀投資所擁有的項目位於上海浦東前灘商務區。這一區域被列入上海未來發展的重點。預計在五到十年之內，大悅城地產收購項目所在地將成為上海城市轉型發展、功能提升的重要載體，成為上海新的世界級中央商務區，集總部商務、文化傳媒、體育休閑等功能為一體的上海城市中心。
??大悅城地產認為，考慮到標的物業的戰略位置及巨大潛力,預期將實現較好財務回報,同時,董事會認為收購事項提供瞭投資良機,並進一步加強本經營管理二胎年息借貸增貸轉貸集團在上海物業市場之既有地位，進一步提升自身綜合體開發專業能力。
??大悅城地產的本次收購在觀察傢眼中像房貸二胎是什麼年息是一次“押寶”。
??因為未來上海的購物中心競爭將非常激烈。來自高緯環球今年2月份發佈的“上海零售市場研究報告”顯示，上海購物中心的競爭將愈加激烈。2014年第四季度，上海中心城區共有3傢購物中心入市，總體量達26萬平方米。2015年預計將有逾30傢購物中心開業，多分佈在近郊區域。
??上述匿名的房企負責人對記者表示，未來購物中心競爭新特點主要體現在：“有沒有突出主題特色以及較高的體驗購物感。同時必須實現更加突出的精細化和智能化管理。比如讓免費無線網絡成為固有的配套設施。最後是盡快須按照合適的O2O模式，拓展營銷途徑。”
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-04-07/10235991032255374733864.shtml
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