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內容來自sina新聞

理性購房漸成國內樓市新常態

  不動產登記已然啟動,房產稅、遺產稅等強力手段一旦落地,意味著投資性購房的持有成本和轉賣成本將大幅提高,相應的獲利空間將大幅壓縮,這足以影響和左右投資性購房者的心理預期。盡管取消限貸已近新莊土地貸款乎回到申貸"零門檻",但要再掀起一波熱火朝天的購房浪潮,談何容易?

  國慶長假前一天,央行與銀監會突然發佈取消樓市限貸的通知,對貸款購買首套普通自住房的傢庭,貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍,具體由銀行根據風險情況自主確定,對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的傢庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普平鎮農地貸款通商品住房的,銀行執行首套房貸款政策;允許銀行與券商合作,通過發行期限較長的專項金融債券擴大房貸資金的籌措來源和規模;允許滿足一定信用條件的開發商利用銀行間債券市場發債融資,穩妥開展房地產投資信托基金試點。

  對上述四條新政,尤其是取消限貸這關鍵一條,市場既有突兀之感,亦在意料之內。所謂"突兀",在於此前大半年中,除北京、上海、廣州、深圳四城市外,其他實行限購的城市,限購政策已陸續取消。隨著此次限貸政策再作全覆蓋式的取消,意味著實施已近四年的"雙限"政策近乎於全面退市。

  所謂"意料之內",在於從此前擠牙膏式的取消限購,到這回一次性取消限貸,說明在拉動經濟增長中權重很大的國內樓市,的確已經成為當下"穩增長"的一個明顯拖累。樓市低迷不但直接影響投資,影響各項稅收,影響到與樓市形成上下產業鏈的近40個行業、產業的增長幅度,還因樓盤賣不動而波及到瞭地方政府"賣地財政"的年度盤子相應萎縮。從漸進式取消限購到一次性取消限貸,政策之大變,確有無從掩飾的穩增長之即期考慮隱含其中。

  連續十數年,每年9月和10月都是國內樓市的銷售高峰期,眼瞅著今年的"金九"已經泡瞭湯,為盡量避免"銀十"跟著再泡湯,於是取消限貸的"急不可耐"顯而易見。不過樓市有自己的運行規律,規律由一系列市場因素所共同確立,取消"雙限"最多隻是影響樓市走向的因素之一而非全部。國慶長假已經過完,樓市卻並未因"雙限"的取消,而重現昔日由"溫州炒房團"引領的樓市瘋狂。

  影響樓市走向的關鍵市場因素是,當年激發樓市瘋狂的基本面已不復存在。樓市投資和投機盛行時,剛需購房者觀音房屋土地貸款被迫高價購房;現如今,保障房工程已經成為國傢重點民生工程,大量的剛需持續經保障房渠道分批得以釋放,促使樓市開始由賣方市場向買方市場轉身。剛需購房者雖仍總體缺乏議價權,但卻在不斷平添與開發商"耗下去"的耐心和底氣,如果看不到保障房工程力度越來越大、申購門檻持續降低的事實,繼續幻想取消"雙限"尤其是取消限貸,即可重新激活人們投資或投機性購房之欲望,這樣的幻想註定將要落空。

  影響樓市走向的關鍵改革因素是,全面深化改革已在各關鍵領域和重點環節展開,改革舉措之有力,改革進展之快捷,尤以深化財稅體制改革特別搶眼。不動產登記已然啟動,房產稅、遺產稅等強力調控手段早晚都會落地,一旦落地,則意味著投資性購房的持有成本和轉賣成本將大幅提高,相應的獲利空間將大幅壓縮,這足以影響和左右投資性購房者的心理預期。盡管取消限貸已近乎回到申貸"零門檻",但要再掀起一波熱火朝天的購房浪潮,談何容易?

  購買首套房和購買改善居住條件為目的的二套房屬剛性購房,也是理性購房。眼下,中國經濟已然進入新常態,取消限貸而未能刺激樓市再次"井噴",正在印證並將繼續印證,理性購房也將漸成國內樓市的新常態。理性購房態勢成型後,房價仍會起落波動,但很難大起大落。一旦房價"大起",可立即重啟"雙限"等手段治標,萬一出現"大落",則可用放緩保障房供給節奏作為主要調控手段應急。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-10-08/08232934343.shtml
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