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內容來自sina新聞

胡葆森:未來20年房地產行業發展的六大趨勢

  中國房地產業起步於上世紀90年代初，至今已有25年的歷史瞭。作為業內人士，我幾乎目睹和參與瞭這一行業發展的全過程，對其發展的大脈絡有些觀察和思考，現予階段性總結並呈上，以期與大傢分享。

  在25年的長期發展之後，中國的房地產業從起步、摸索、動蕩、調整的過程中逐步趨於理性和成熟。這一過程又一次印證瞭發達國傢已經總結出的一條規律--當一個國傢的人均GDP達到800~1000美元時，房地產業開始起步；達到3000美元時，行業發展開始加速；達到7000美元左右時，行業進入穩定增長期；達到12000~13000美元時，行業發展進入飽和期。2013年底，我國的人均GDP已經接近7000美元，與發達國傢總結出的規律完全契合。

  再過十年，我國人均GDP超過13000美元時，我國的房地產市場將達到供需的飽和點，行業的發展也將從頂峰開始回落。可是，作為近十四億人口的大國，我國的城鎮化率去年為53%，如不包括2.5億非戶籍人口，也隻有36%，離實現70%的城鎮化目標，還需要大約20年的時間。因此，我們有理由相信，作為城鎮化推進的主要載體，我國房地產業在未來的15~20年內，仍有持續的增長空間。

  當下：

  細分時代已經到來

  25年後的今天，中國房地產行業進入穩定增長期後，發展現狀突出的特征就是"細分"。這種細分表現在以下幾方面。

  1.市場的細分

  市場真正處於理性後，行業的基本屬性開始發揮作用，商品的價值規律開始發揮作用，供求關系決定商品房價格短期內升降的經濟學原理、城市開發總量與總體消費需求決定泡沫存在與否的道理，開始為人們所認知。

  那些簡單武斷地預測中國房地產業何時崩盤的論斷顯得過於嘩眾取寵；一些所謂的專傢學者關於"三四線城市泡沫大於一二線城市泡沫"的推斷也不免顯得過於草率。簡言之，當市場的"六大主體"(政府、金融機構、開發商、媒體、消費者、專傢學者)逐步成熟後，就不應該再像以往一樣以"線"劃線，以點及面，而應該根據不同城市的人口規模、地理位置、經濟總量、供求狀況、資源稟賦、政策導向、城市化水平等，區別判定每一個城市的市場狀況。

  例如：鄭州、武漢、西安同屬二線省會，武漢和西安的人口達到本省人口總數的20%左右，而鄭州因設省會僅有60年歷史，全市人口僅占本省人口總數的8%左右。由於地處全國交通樞紐位置，加之中原經濟區、國傢航空港經濟綜合實驗區、高鐵十字樞紐等有利因素，與武漢、西安相比，作為1.06億人口的河南省省會城市，鄭州城市化的提升空間勢必大於其他兩市。

  即使在目前的市場環境下，三四土融彰化二水土融線城市的發展也不均衡，一些四線縣級城市如神木縣等，因在建規模過大，供需嚴重失衡；但在一些城鎮化快速推進的中西部人口大縣，仍不乏"日光盤"案例。因此，我們在判定市場狀況時，還是應回到它的基本面上，按照相關的基本指標對其做出細分和判斷。

  2.開發商的細分

  經過瞭二十多年的發展後，開發商陣營在不斷地進行分化。

  以企業概念區分，有價值觀驅動型，也有商業利益驅動型；有戰略導向型，也有機會導向型；有上市公司，也有非上市公司；有激進擴張型，也有穩健甚至保守型；有跨國、跨省擴張型，也有區域發展型；有多業態綜合開發型，也有單業態專業開發型。

  2004年"8·31大限"後，房地產的資本屬性日益顯露，與資本市場完成對接的上市公司加快瞭在全國一二線城市的佈局步伐，迅即拉開瞭市場格局調整的大幕。

  2005年至2013年期間，約50傢開發企業先後以借殼或直接IPO方式上市，並主動在大中城市進行戰略佈局。未能與資本市場完成對接的房企在強大的資本驅動型對手面前，屢屢在激烈的土地競拍過程中敗下陣來，最終隻能被迫向下一級市場轉移。

  這種由大城市逐步向中等城市"梯次轉移"現象在過去的9年中多民間二胎 民間二胎設定金額貸款全省皆可處理發生在競爭較為激烈的一二線城市，近兩年有向三線城市蔓延的趨勢。

  我曾經在2005年初對這種市場格局的調整趨勢做出過預測，認為調整的周期大約為10年左右，調整的結果有兩個：一是到2015年前後，各大中城市60%以上的市場份額將會被這個城市的前10大開發商占據；二是在"梯次轉移"的背景下，每個大中城市的前10大開發商一半以上來自外地。

  市場的規律再次告訴我們，一旦行業發展進入成熟期後，隻有那些價值取向清晰、戰略方向明確、管理規范透明、機制健全合理、學習創新能力卓越的企業，才能在激烈殘酷的競爭中脫穎而出；那些終極目標模糊、機會導向、管理隨意、無行為底線、短期利益至上的企業，面對日益激烈的市場競爭，必將不斷地被邊緣化，甚至改行出局。

  3.產品業態和商業模式的細分

  隨著行業的不斷成熟，房地產產品業態日漸豐富多元--住宅、商業、倉儲物流和工業廠房、酒店、體育文化和旅遊度假物業、酒店式公寓、養老養生物業等等，門類齊全。相對應的商業模式也在不斷細分--快速周轉、持有經營、產權式委托經營、基金代持、售後返租、以租代售等，模式不斷創新。產品業態與商業模式豐富多元的目的，是為瞭平衡企業現金流和盈利能力的需要，滿足資本市場對企業"持續盈利、穩定增長"的要求，最終提高企業生存和發展的核心競爭能力。

  行業基本面：



  未來15~20年穩定發展

  1990年廣州第一個大型住宅小區淘金花園開發以來，中國市場化的房地產業迄今已有25年的歷史。

  按時間段分，中國房地產市場大約劃分為三個階段：

  起步階段。1990年至1998年，是我國房地產業的起步階段。這一階段的房地產業有兩個關鍵詞：一是"無序"，二是"調控"。由於行業剛剛起步，政府的相關法律法規尚不完善，土地的出讓方式以協議出讓為主，隻要有一張合同，即可隨意轉讓，於是便有瞭海南、惠州、北海等地的"擊鼓傳花"倒賣土地的亂象。那個時候，開發商憑一紙土地協議即可"賣樓花",土地款未付清賣樓款就能回收，投資回報率甚至可以高達500%以上--從政府、銀行、開發商、媒體到消費者，整個市場主體的行為方式都是無序的。

  針對這一狀況，1993年開始主掌中國經濟的朱鎔基副總理施以重拳，用"關水龍頭"的方式，責令銀行對企業的期貨、股票、房地產類投資停止貸款，開始瞭第一輪的宏觀調控。直至1997年8月份中央北戴河會議，重又"將城市居民住宅的開發作為我國國民經濟新的增長點"，年底的中央經濟工作會議明確瞭這一方針，結束瞭接近5年的宏觀調控。

  提速階段。1998年至2003年，是我國房地產業的提速階段。這一階段也有兩個關鍵詞，一是"停止福利分房"，二是"按揭貸款"。

  這兩項舉措使得房地產業的發展猛然提速，1998年商品房銷售面積較1997年實現大幅度增長，首次突破1億平方米大關。之後，我國房地產業持續保持著快速的發展勢頭。

  調控階段。2004年至2013年，是我國房地產業的調控政策頻出階段。這一階段的關鍵詞是"政策多，時效短"，"保障房"。

  "國八條"、"國五條"、"新五條"接連推出，120平方米普通商品房實行一年即為"90/70"所替代。其中最重要的一項法規是"截至2004年8月31日，所有商品房用地停止以協議方式出讓，必須實行'招、拍、掛'"，被業界稱為"8·31大限"。這是我國房地產業真正開始走向規范與良性運行的分水嶺！也是行業的資本屬性開始顯露"推手"面目的起點。

  這一階段另一重要事件是"保障房"。2011年"十二五"啟始之年，啟動瞭"五年建設3600萬套保障房"的宏偉計劃。這一計劃標志著我國房地產業從此進入成熟穩定的發展時期。

  通過上述三個階段的發展，中國新建各種住宅近200億平方米，其中超過100億平方米的商品房住宅，有效地提升瞭超過1億個傢庭的住房水平。2013年，全國商品房銷售總額已突破8萬億元，如加上每年投入使用的400餘萬套保障房部分，規模更加宏大。

  作為城市化的主要載體，房地產業直接或間接拉動著40餘個行業的發展。對宏觀經濟的拉動系數亦接近2左右。各級地方政府的財政收入中，土地出讓金和各種相關稅費占比平均高達40%以上。

  當前，房地產市場的觀望情緒日漸加重，投資力度陡然減弱，行業間的悲觀情緒正在蔓延。我的看法是，在美、歐、日三大經濟體長期低速甚至負增長的國際大背景下，置身在經濟全球化的環境中，中國長期保持雙位數高速增長缺乏規律性因素支撐，相對高速甚至中速增長也許將成為常態。

  但是，信息化、工業化、農業現代化和新型城鎮化所產生的巨大動力，使得我國房地產業穩定增長的"基本面"沒有發生根本性改變，行業的基本屬性和特征作為規律性的基礎因素，決定著我國房地產業在未來15~20年仍會保持穩定增長的態勢。

  未來：迎接六大趨勢

  對行業成熟期的認識，迫使我們必須認真研究市場格局調整、分化和細分結果的價值；那種挖坑即賣房、是個開發商就能賺錢的"牛市"伴隨著行業粗放式發展階段的結束，也將一去不復返瞭；在今後的日子裡，城市的興或衰、房價的升或降、開發商的壯大或消亡、樓盤銷售的熱或冷等，不應再一概而論。一個細分的時代已經到來，這是規律推動的結果。

  在未來的15~20年裡，房地產行業將出現六大趨勢性變化

  1.保障房分流"夾心階層"的購房需求

  1998年前，各種形式的福利分房一直在持續，商品房的供應面積也還不夠大，市場結構的矛盾不算突出。

  1998年到2011年的十幾年裡，由於福利分房制度在全國范圍內的停止，加上人們改善住房需求的能力和願望集中釋放，同時各級地方政府解決保障房意識和能力的嚴重缺位，商品房占比超過90%，市場結構的矛盾十分突出，需求遠大於供應的局面使得房價持續快速上漲。

  2011年啟動的"十二五"期間五年建設3600萬套保障房的計劃，包括正在實施的自住型商品房計劃，將從根本上改變我國住房市場的供應結構，使得保障房在市場上的占比達到25%~30%甚至更多，這將有效地分流大部分"夾心階層"的購房需求，緩解供需矛盾，從根本抑制房價的過快上漲。

  2.未來房價將由市場決定

  房價的問題一直以來牽動著幾乎所有國人的目光和神經。按照一般的經濟學原理，商品的價格短期內由供求關系決定，長期主要由其成本因素決定。但在中國，除此這外，政策因素不僅不能忽視，有時還起著主導作用。

  尤其在過去的十幾年間，由於保障房供應長期缺位，致使商品房供需失衡，房價上漲過快，政府不得已接連出臺政策予以調控，使得房地產業的市場化程度嚴重降低。

  十八大後，新一屆政府堅持放開市場無形之手，用好政府有形之手，有目的地讓市場規律發揮基礎性作用。政策因素減弱後，我們就可以根據每個城市或區域的住房供求狀況、城市化推進節奏、傢庭收入改變的情況等因素判定房價短期內的升降；還可以按照土地價格、建材價格、勞動力和管理費水平、資金成本水平等房價構成的成本因素變化趨勢，判斷房價的中期甚至長期的走勢。

  3.10年後開發商數量將不足3000傢

  在房地產業快速發展過程中，開發商的數量曾多達8萬傢之眾。隨著市場格局調整步伐的加快，開發商的數量將迅速減少。

  按照目前的行業現狀，再過3~5年，活躍型的、每年有新項目開工的開發商數量將大幅度減少至5000傢以下；10年以後，可能減少至3000傢以下。在這一過程中，開發商將被迫對自身的生存戰略做出調整，重新對企業的產品定位、商業模式、市場范圍、融資渠道和團隊規模等做出選擇。這一判斷對於投資者、銀行、購房者及其他相關產業在選擇開發商作為合作夥伴或選購其產品時，應有重要的參考價值。

  4.住宅產業化將帶來房地產業的革命

  發達國傢的住宅產業化水平多已超過70%，地震多發國傢如日本，有些建築產品已高達90%，一棟建築可以在幾十個小時內裝配建成。而中國住宅產業化率不及30%，整體仍處於起步和試點階段。

  作為從業人士，我們必須認識到：1.住宅產業化將從根本上解決房屋的質量問題，將建築的誤差從厘米縮小到毫米，最終杜絕"跑、冒、滴、漏"現象；2.房屋建造周期大為縮短，從而使投資周期相應地縮短，以生產效率的提升促進投資收益率的大幅提升。我們甚至可以說，住宅產業化將會為我國房地產業帶來一場革命。

  5.擁抱互聯網

  互聯網正在改變各個層面的傳統行業。隨著大數據時代的到來，人們的思維方式，幾乎各個行業的商業模式、管理方式等商業生態系統逐步發生著變化。

  開發商未來將要學習如何運用互聯網的思維方式和技術手段，從客戶需求的角度規劃企業的經營行為。當客戶群體數以十萬、百萬計之後，如何從其購房的一次消費後，利用網絡化的社區服務平臺，不斷發現和挖掘其生活中的二次消費和持續消費的需求，從延伸服務中尋找新的利潤增長點，也是開發商正在探尋的經營方向。

  6.創新房地產金融將層出不窮

  在未來15~20年，中國房地產金融系統將不斷健全和完善，與不動產經營相配套的REITs(房地產信托基金)呼之欲出。可以相信，在行業不斷細分的趨勢下，按揭貸款證券化、土地銀行、住宅銀行、社區銀行離我們不再遙遠。圍繞客戶資源整合和服務模式創新的金融產品也將層出不窮，一個房地產金融蓬勃發展的新局面已經到來。

  結束語

  房地產業是中國的新興產業，過去20多年的發展經歷瞭一個不斷起伏的過程。我寫此文的目的，是想通過對這一過程的回顧和總結，理出其發展軌道大的脈絡，對其發展的規律性和特殊性的觀察和思考予以整理，從而幫助讀者對這一產業有一個概括的瞭解。必須告訴大傢的是，由於本人經濟學理論功底淺薄，掌握的數據既不準確也不系統，加之分析和判斷能力所限，文章的觀點難免片面甚至偏頗；同時，這篇文章對於投資者的投資導向、購房者的消費導向、從業者的職業導向等並無實用性參考價值；於開發商而言，對土地的投資規劃、樓盤的銷售方案與融資方案等，本文並無開出具體的藥方。唯望此文能夠為各位瞭解我國房地產業的過去、現在和未來提供些許幫助。如蒙獲益，此願足矣。

  註：房地產"牛市"伴隨著行業粗放式發展階段的結束，也將一去不復返瞭；在今後的日子裡，城市的興或衰、房價的升或降、開發商的壯大或消亡、樓盤銷售的熱或冷等，不應再一概而論。一個細分的時代已經到來，這是規律推動的結果。信息化、工業化、農業現代化和新型城鎮化所產生的巨大動力，使得我國房地產業穩定增長的"基本面"沒有發生根本性改變，行業的基本屬性和特征作為規律性的基礎因素，決定著我國房地產業在未來15~20年仍會保持穩定增長的態勢。中國房地產行業正進入一個微妙的博弈階段，一方面是中央靜觀其變，一方面地產政府躍躍欲試；一方面消費者持幣觀望，一方面開發商迫不及待。這種博弈交錯之下，人們對房地產行業的未來也產生瞭疑慮，多種推測和議論也莫衷一是，更加重瞭消費者及從業人士對行業未來的擔憂。

  市場上表態者眾，但專業嚴謹的分析和論述者少之又少。

  河南建業地產董事局主席胡葆森1992年創辦河南建業房地產開發有限公司，以"省域化發展戰略"成為業界的區域標桿企業，老胡耕耘房地產行業二十多年。他對行業的瞭解和透視，具有說服力。在對房地產行業眾說紛紜之時，老胡發心行業道義，撰此文闡述房地產行業的過去、現在和未來。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-06-18/07512780846.shtml

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